Przetargi na remonty i drobne roboty budowlane: jak wygrać i na co uważać

Malowanie, wymiana stolarki, remont łazienek w szkołach i urzędach. Jak czytać przedmiar, wycenić ryczałt i spełnić warunki doświadczenia.

Aktualizacja: 26 września 2026 · ok. 6 min czytania

Roboty budowlane to największa grupa ogłoszeń w Biuletynie Zamówień Publicznych, a znaczna część z nich to niewielkie zamówienia: malowanie korytarzy w szkole, remont łazienek w przedszkolu, wymiana okien w urzędzie, naprawa dachu na świetlicy wiejskiej, remont chodnika. Dla lokalnej firmy remontowo-budowlanej to rynek w zasięgu ręki. Warunkiem jest umiejętność czytania dokumentacji budowlanej i uczciwa ocena, kto w danej umowie ponosi ryzyko błędów w przedmiarze.

Co zawiera dokumentacja przetargu na roboty budowlane

Poza SWZ i wzorem umowy dostaniesz zwykle:

• dokumentację projektową - projekt budowlany lub wykonawczy, a przy prostszych robotach program funkcjonalno-użytkowy albo opis robót,
• specyfikację techniczną wykonania i odbioru robót (STWiOR) - wymagania co do materiałów, technologii i odbiorów,
• przedmiar robót - zestawienie przewidywanych robót z ilościami,
• czasem kosztorys ofertowy do wypełnienia albo formularz cenowy według elementów robót.

Kody CPV dla robót budowlanych należą do działu 45, np. 45453000-7 Roboty remontowe i renowacyjne, 45400000-1 Roboty wykończeniowe w zakresie obiektów budowlanych, 45442100-8 Roboty malarskie. Instalacje mają kody z grupy 4533 (hydraulika, ogrzewanie) i 4531 (instalacje elektryczne).

Ryczałt czy kosztorys: kto ponosi ryzyko przedmiaru

To pierwsza rzecz do sprawdzenia we wzorze umowy:

Przy ryczałcie przedmiar ma zwykle charakter pomocniczy - wiąże Cię projekt i STWiOR. Jeśli projekt przewiduje robotę, której nie ma w przedmiarze, a umowa jest ryczałtowa, i tak musisz ją wykonać w cenie. Dlatego przy ryczałcie porównaj przedmiar z projektem, a różnice zgłoś w pytaniach do SWZ, zanim złożysz ofertę.

Wizja lokalna

Przy remontach wizja lokalna jest szczególnie cenna. Na miejscu zobaczysz stan ścian, instalacji, dostęp dla sprzętu, możliwość składowania materiałów, a także to, czy budynek będzie w trakcie robót użytkowany (np. szkoła w roku szkolnym). Jeśli zamawiający organizuje wizję, weź w niej udział. Sprawdź, czy jest obowiązkowa - część zamawiających wymaga jej pod rygorem odrzucenia oferty.

Warunki udziału

W przetargach na remonty najczęściej spotkasz:

• doświadczenie - wykonanie w ostatnich latach robót podobnego rodzaju o określonej wartości,
• osoby - kierownik budowy lub robót z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności, czasem z określonym doświadczeniem,
• sytuację finansową - ubezpieczenie OC albo środki finansowe lub zdolność kredytowa na określoną kwotę.

Kierownik budowy nie musi być Twoim pracownikiem - możesz nim dysponować na podstawie umowy cywilnoprawnej albo udostępnienia przez inny podmiot. Musi jednak być realnie dostępny w czasie robót. Przy korzystaniu z doświadczenia innego podmiotu pamiętaj, że podmiot ten musi wykonać roboty, do których realizacji to doświadczenie jest wymagane.

Jak wycenić remont

1. Porównaj przedmiar z projektem i STWiOR. Wypisz roboty, których brakuje, i niejasne pozycje.
2. Ceny jednostkowe - robocizna, materiały zgodne ze specyfikacją, sprzęt. Nie zakładaj tańszych materiałów niż opisane, chyba że SWZ dopuszcza równoważne.
3. Koszty pośrednie - zaplecze budowy, zabezpieczenie terenu, wywóz gruzu, sprzątanie, media, jeśli są po Twojej stronie.
4. Organizacja pracy w użytkowanym budynku - praca po godzinach, etapowanie, zabezpieczenie pyłu.
5. Gwarancja i rękojmia - rezerwa na naprawy gwarancyjne, zwłaszcza przy długim okresie deklarowanym w ofercie.
6. Zabezpieczenie należytego wykonania umowy - koszt gwarancji lub zamrożona gotówka.
7. Ryzyko kar i marża.

Przy kosztorysie ofertowym zamawiający bada zgodność kosztorysu z ceną w formularzu ofertowym. Błędy rachunkowe da się czasem poprawić jako oczywiste omyłki, ale nie każdy błąd jest “oczywisty”.

Zabezpieczenie i gwarancja

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy co do zasady nie może przekroczyć 5% ceny całkowitej z oferty, a w uzasadnionych przypadkach opisanych w dokumentach zamówienia może wynieść do 10%. Wnosi je wybrany wykonawca przed podpisaniem umowy. Część zabezpieczenia zamawiający zwykle zatrzymuje na okres rękojmi.

Okres gwarancji jest częstym kryterium oceny ofert: dłuższa gwarancja daje więcej punktów. Deklaruj ją świadomie - odpowiadasz przez cały ten okres, a Twoi dostawcy materiałów mogą dawać krótszą gwarancję niż Ty zamawiającemu.

Podwykonawcy

Co do zasady możesz powierzyć część robót podwykonawcom, chyba że zamawiający zastrzegł obowiązek osobistego wykonania kluczowych zadań. W ofercie zwykle wskazujesz części zamówienia, które powierzysz podwykonawcom. Przy robotach budowlanych ustawa nakłada dodatkowe obowiązki: przedkładanie zamawiającemu projektów umów o podwykonawstwo i zawartych umów, a także zasady zapłaty wynagrodzenia podwykonawcom. Przeczytaj te zapisy we wzorze umowy.

Waloryzacja

Umowy na roboty budowlane zawierane na dłużej niż 6 miesięcy muszą zawierać postanowienia o zasadach zmiany wynagrodzenia w razie zmiany cen materiałów lub kosztów związanych z realizacją zamówienia. Sprawdź, jaki wskaźnik stosuje zamawiający, od jakiego poziomu zmiany waloryzacja działa i jaka jest jej maksymalna wartość. Przy krótkich remontach tego obowiązku nie ma - ryzyko cen materiałów ponosisz w całości.

Remont w czynnym budynku

Szkoły, przedszkola i urzędy zwykle pracują w trakcie remontu. Zamawiający opisuje wtedy w SWZ albo we wzorze umowy ograniczenia, które mają realny koszt:

• godziny pracy - np. hałaśliwe roboty tylko po zajęciach lub w weekendy,
• etapowanie - pomieszczenia przekazywane i odbierane partiami, żeby placówka mogła działać,
• zabezpieczenie pyłu i hałasu - folie, przegrody, codzienne sprzątanie ciągów komunikacyjnych,
• bezpieczeństwo - wydzielenie strefy robót, oznakowanie, osobne wejście dla ekipy,
• okres wakacyjny - krótki, a wszyscy wykonawcy w regionie chcą w nim pracować.

Ograniczenia te wpływają na wydajność ekipy, a więc na liczbę dni i koszt robocizny. Przy ryczałcie wszystko to musi się zmieścić w jednej kwocie, więc uwzględnij je w kalkulacji, zanim złożysz ofertę. Jeśli SWZ nie mówi nic o godzinach pracy, a budynek jest czynny, zadaj pytanie.

Typowe pułapki

• Umowa ryczałtowa z przedmiarem niezgodnym z projektem.
• Termin realizacji w wakacje z karą za każdy dzień opóźnienia, bez uwzględnienia czasu na dostawy materiałów.
• Wymóg kierownika z uprawnieniami w specjalności, której nie ma Twój kierownik.
• Materiały opisane parametrami, które spełnia tylko droższy produkt.
• Kosztorys ofertowy, w którym suma pozycji nie zgadza się z ceną w formularzu ofertowym.
• Brak wizji lokalnej i “niespodzianki” po skuciu tynku.

Lista kontrolna

• Wiem, czy wynagrodzenie jest ryczałtowe, czy kosztorysowe.
• Porównałem przedmiar z projektem i zadałem pytania o różnice.
• Byłem na wizji lokalnej.
• Mam doświadczenie i kierownika z wymaganymi uprawnieniami.
• Kalkulacja obejmuje koszty pośrednie, gwarancję i zabezpieczenie.
• Deklarowany termin i okres gwarancji są realne.
• Kosztorys ofertowy zgadza się z formularzem ofertowym.

Jak czytać kryteria takie jak okres gwarancji i termin realizacji, opisujemy w artykule kryteria oceny ofert. O wadium, które w przetargach budowlanych pojawia się często, piszemy w artykule wadium w przetargu.

Gdzie pomaga SEZAM

Przy robotach budowlanych dokumentacja liczy często setki stron. Analiza SEZAM wypisuje warunki udziału, dokumenty, wadium, terminy i kryteria z cytatem i numerem strony, żeby łatwo było sprawdzić je u źródła. SEZAM nie wycenia robót i nie porównuje przedmiaru z projektem za Ciebie - jest drugim okiem przy formalnościach, a decyzje techniczne i cenowe zostają po Twojej stronie.

Stan prawny na 26 września 2026: ustawa z 11 września 2019 r. - Prawo zamówień publicznych wraz ze zmianami obowiązującymi od 1 stycznia 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Przed złożeniem oferty sprawdź aktualne przepisy oraz dokumenty konkretnego postępowania - wiążą Cię zapisy SWZ, a nie ogólne omówienie.